日本房地产投资,这些事必须知道

在东京成为2020奥运会举办城市后,极大地刺激了日本经济,加上日本出台观光立国政策,外国游客来日本旅游后发现日本是一个非常适合居住的国家,不少外国资本也开始将目光投向了日本的房市。

从2011年日本关东大地震后,日本房市一直走高,又让人有回到上世纪80年代后期到90年代初期日本泡沫经济时代的错觉。

如果以居住为目的,日本房产确实是一个不错的选择,从建筑物的内部构造到居住的舒适性,都体现了以人为本的原则。

房产投资的话,若果对日本房地产产业及税收政策没有一定了解的话,有可能让房产投资成为一个烫手的山芋。

在这里,我就为大家介绍一下日本房产购入时涉及到的手续费及税收,让大家对日本房产投资有一个基本了解。

房产中介费

日本法律规定了房产中介费的上限额度,只要低于房产中介费上限额度,房产中介公司可以自由设定房产中介费。以下是房产中介费上限额度的计算公式。

中介费上限额度 = 房产价格 × 3% + 6万日元 + 消费税

在日本,房产中介卖出一套房的最大酬劳,用这个公式算一下就明白了。日本房产中介费也可以讨价还价。一手房的话,虽然可以跳过房产中介直接购买,但需要支付一定金额的手续费。

印纸税

日本买房时必须在契约书贴上印纸,所谓印纸其实就是和邮票一模一样的小纸片,只是价格比较贵。购买印纸所花的费用就是印纸税。

印纸税分为购房契约书印纸税和贷款契约书印纸税。根据房产的价格,印纸税会有所变动。两种印纸税至少花费30000日元。

房产登记费

房产登记费用包括登録免许税和司法书士费用。登録免许税对房产的土地部分和建筑物部分别征税。以下是计算公式。

登録免许税 = 土地固定资产税评价格1.5%+建筑物固定资产税评价格×0.15%

此外日本政府还出台了多种减税特例。顺便说明一下,上文提到的固定资产税评价格不等于房产的市场价格,固定资产税评价格是政府对房产价值做出的评估。

司法书士费用是请专业人士对房产所有权进行登记时所花的费用,根据房产价格会有所变动,房产所有权变更时大概是5万到15万日元。新房的话只进行房产所有权登记,会稍微便宜一些。

从法律上个人虽然也可以自己进行房产登记,但由于涉及到较多专业知识,基本上没人自己做。

火灾保险

不同构造的住宅,所要支付的火灾保险金额也不同。一般公寓会便宜些,独立式住宅(比如小别墅)会贵点。独立式住宅如果属耐火构造的话,火灾保险会便宜不少。

地震保险

地震保险虽然不是强制的,但在日本这样的地震大国,不加入地震保险不是很明智。要注意的是,如果是公寓的话,只保私有部分,公用部分需业主们磋商另外加入地震保险。因此有一部分人加入地震保险时,选择不保房只保家里的财物。

团体信用生命保险

团体信用生命保险的作用是,当房产的贷款人发生意外(极端的情况,比如死亡)无法支付剩余的贷款时,为贷款人一次性支付剩余房贷的保险。团体信用生命保险大致为10万日元/年。

不动产取得税

这是房产购入后,半年以后一年以内要缴的税。

计算方法:

建筑物部分:(固定资产税评价格-1200万)×3%

土地部分:(固定资产税评价格×0.5×3%)–45000

固定资产税

固定资产税是每年都要缴纳的房产税。分别对土地和建筑物部分进行征税,缴纳方式分为一次性支付和四次分割支付。固定资产的标准税额为

标准税额 = 固定资产税评价格 × 1.4%

固定资产税有不少减税特例:

土地部分特例,房产土地面积200m²以下部分的税额为:标准税额 × 1/6

建筑物部分特例,建筑物面积为50m²~280m²的话,建筑物部分的税额为:标准税额 × 1/2

固定资产税每年的缴税金额在105000日元左右。

都市计划税

都市计划税是对每年1月1日时的房产所有者征收的税,每年都要缴纳。标准税额为:

标准税额 = 固定资产税评价额 × 0.3%

都市计划税也有减税特例,住宅用地小于200m²的话,土地部分的都市计划税为:标准税额 × 1/3

都市计划税每年的缴税金额为25000日元左右。

建筑物部分的消费税

由于土地不是消费品,所以不对土地征收消费税。建筑物部分属于消费品,需缴纳消费税,目前日本的消费税是10%。通常消费税已包含在房产的标价里,在购买房产时也在无形中缴纳了消费税。

日本买房时虽然需要缴纳各种各样的税,但减税避税的方法也很多。本人每年也在缴纳各种各样的税,但日本的高福利让本人在缴税时也是心服口服。

在日本买房是一件很专业的事,不通过房产中介会出很多问题。我写这么多不是为了教大家自己去买房,而是为了让大家了解日本买房时的基本知识。

只要了解了日本买房的基本知识,基本上可以自己判断所委托的中介可不可靠。有一个税务师和我说过:“专业税务师的避税是节税,素人的避税往往都成了逃税。”我们还是要尊重专业人士。

以后我会陆续推出日本房产投资的文章,感兴趣的人可以继续关注。